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Förderung und Finanzierung

So funktioniert das Mieterstrommodell

Mieterstrommodelle sind beliebt und ermöglichen es auch Mietern sich dezentral mit erneuerbarem Strom zu versorgen. Das Potenzial ist vorhanden: Laut Hochrechnungen könnten bis zu 3,8 Millionen Wohnungen mit Mieterstrom versorgt werden. Seit 2017 können Photovoltaikanlagen auf Mietshäusern zudem durch den Mieterstromzuschlag gefördert werden.

Mieter Photovoltaik

Was ist ein Mieterstrommodell?

Die Idee von Mieterstrommodellen ist es lokal produzierten Strom auch lokal zu verbrauchen. Das hat zwei Vorteile: Zum einen wird das Stromnetz entlastet, zum anderen profitieren Mieterstromanbieter und Mieter direkt, da der selbst produzierte Strom günstiger ist, als der Strom vom Energieversorger. Eine Photovoltaikanlage kann so etwa schon für etwa 8-12 Cent pro kWh Strom produzieren, Strom aus dem Netz hingegen kostet derzeit ca. 29 Cent.

Auch andere Anlagen wie KWK-Anlagen, kleine BHKW`s oder Kleinwindanlagen können Bestandteil eines Mieterstrommodells sein. Eine Förderung durch den Mieterstromzuschlag erhalten bisher jedoch lediglich Photovoltaikanlagen.

Was ist der Mieterstromzuschlag?

Der Mieterstromzuschlag ist eine seit 2017 existierende staatliche Förderung für Photovoltaikanlagen, die Strom für Mietparteien eines Wohnhauses produzieren. Der Betreiber einer solchen Photovoltaikanlage erhält den Zuschlag pro Kilowattstunde (kWh) Strom, die von der Anlage produziert und im Haus verbraucht wird.

Mieterstromkonzepte

Direkte Vermarktung

Die einfachste Variante eines Mieterstrommodells ist gegeben, wenn der Betreiber einer Stromerzeugungsanlage den Strom durch bilaterale Verträge direkt an die Mieter verkauft. Den Strom, der nicht von der Erzeugungsanlage bereitgestellt werden kann, beziehen die Mieter weiterhin von ihrem Energieversorger. Damit der Strombezug aus der Erzeugungsanlage genau gemessen werden kann, muss ein weiterer Zähler installiert werden. Bei diesem Modell fallen keinerlei weitere Gebühren und Abgaben an.

Die direkte Vermarktung ist jedoch nicht mit dem Mieterstromzuschlag kombinierbar, da es für den Erhalt des Mieterstromzuschlags erforderlich ist, dass der Eigentümer der Photovoltaikanlage auch als Energiedienstleister auftritt und seine Mieter vollständig mit Strom versorgt.

Eigentümer tritt als Energieversorger auf

Im zweiten Fall tritt der Eigentümer als vollwertiger Energieversorger auf. Hierdurch muss er allerdings auch die Stromzähler stellen,den Messstellenbetrieb übernehmen und den kompletten Strombedarf des Mieters decken. Für Strom, der zusätzlich aus dem regulären Stromnetz  bezogen werden muss, fallen dann Steuern, Netznutzungsentgelt und weitere Ablagen und Umlagen an. Außerdem muss der Eigentümer spezielle Vorschriften bei der Rechnungslegung und Vertragsgestaltung mit dem Mieter beachten.

Diese Variante des Mieterstrommodells ist mit administrativen Aufwand für den Vermieter verbunden, wird allerdings auch durch den Mieterstromzuschlag bezuschusst. Trotzdem lohnt sich der Aufwand meist erst bei zehn oder mehr Mietwohnungen im Gebäude. Mieter haben hier den Vorteil, dass sie die gleichen Rechte wie bei einem regulären Stromanbieter haben und auch problemlos den Anbieter wechseln können.

Contracting

Bei Contracting-Modellen verkauft der Eigentümer der Stromerzeugungsanlage seinen Strom an einen Zwischenhändler. Dies ist meist ein externer Dienstleister, der als Energieversorger für die Mieter auftritt. Der Vorteil bei diesem Konzept ist die vereinfachte Abwicklung für den Anlageneigentümer und Vermieter, der so nicht mehr für die Vermarktung, Messung und Lieferung des Stroms zuständig ist und nur die Anlage betreiben muss. Wird der gesamte Anlagenbetrieb an einen Dritten übergeben, ist allerdings auch dieser Vertragspartner für den Mieterstrom.

Der Eigentümer kann alternativ auch nur einzelne Aufgaben, wie die Abrechnung, an einen Dienstleister abgeben. In diesem Fall bleibt er der Mieterstromlieferant.

Pachtmodell / Energiegenossenschaft der Mieter

Schließlich können Mieter auch eine Energiegenossenschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen und die Photovoltaikanlage gemeinschaftlich betreiben und nutzen. Auch die Verpachtung der Anlage an Externe oder die Mieter ist möglich. Die Pächter sind dann nicht Eigentümer der Anlage, mieten diese aber und können den Strom selbst nutzen oder einspeisen. Voraussetzung ist lediglich, dass die Wartung, der Betrieb und die Abrechnung übernommen wird. Alternativ kann eine Genossenschaft auch die Dachfläche des Hauses verpachten. Eine externe Firma oder Privatperson kann dann die Dachfläche nutzen und eine Anlage zur Stromerzeugung errichten.

Diese Mieterstrommodelle erhalten den Mieterstromzuschlag

Um den Mieterstromzuschlag zu erhalten, muss eine Photovoltaikanlage bis maximal 100 kWp auf, an oder in einem Wohngebäude installiert werden. Außerdem ist es erforderlich, dass der von der Anlage erzeugte Strom an Letztverbraucher in der unmittelbaren Umgebung geliefert und auch dort genutzt wird. Hierzu darf das allgemeine Stromnetz nicht verwendet werden.

 Nur Anlagen, die nach dem 25.07.2017 in Betrieb genommen wurden, können einen Zuschlag erhalten. Die Förderung ist auf 500 Megawatt jährlich begrenzt.

Höhe des Mieterstromzuschlags

Die Höhe des Mieterstromzuschlags ist an die Einspeisevergütung für Photovoltaikanlagen gekoppelt.  Der jeweilige Zuschlag ergibt sich aus der Höhe der aktuellen Einspeisevergütung minus einem pauschalen Abschlag von 8,5 Cent pro Kilowattstunde.

Mieterstromzuschlag = Einspeisevergütung – 8,5 Cent / kWh

Die Einspeisevergütung wird in Abhängigkeit des Photovoltaikzubaus in regelmäßigen Abständen abgesenkt. Zudem erhalten größere Anlagen höhere Vergütungen als kleinere Anlagen. Die für den Mieterstromzuschlag anzusetzende Einspeisevergütung wird anteilmäßig ermittelt:

Beispiel Berechnung des Mieterstromzuschlags für eine 40 kWp Anlage

Höhe der Einspeisevergütung für PV-Anlagen bis 40 kWp im September 2019:

1-10 kWp – 10,33 Cent pro kWh
10-40 kWp – 10,04 Cent pro kWh

Einspeisevergütung für die ersten 10 kWp = 10,33 Cent (25%)
Einspeisevergütung für 10-40 kWp = 10,04 Cent pro kWp (75%)

Vergütung der Solaranlage = 10,33 Ct /kWh x 0,25 + 10,04 Ct/kWh x 0,75 = 9,46 Ct/kWh

Mieterstromzuschlag = 9,46 Ct/kWh – 8,5 Ct / kWh = 0,96 Ct /kWh.

Informationen für Vermieter / Anlagenbetreiber

Als Betreiber einer Photovoltaikanlage auf ihrem Mietobjekt können Vermieter die Rentabilität ihres Eigentums zusätzlich erhöhen. Denn Sonnenstrom ist deutlich günstiger als Strom aus dem Netz und kann so zu attraktiven Bedingungen an die Mieter verkauft werden.

 Der Mieterstromzuschlag bietet Vermietern nun einen zusätzlichen Anreiz für die Investition. Allerdings ist er auch mit hohem administrativem Aufwand verbunden und lohnt sich meist erst bei der Vermietung von Mehrfamilienhäusern mit mindestens zehn Parteien.

Kann auch ein gewerblich genutztes Gebäude gefördert werden?

Auch wenn Ihr Gebäude teilweise gewerbliche genutzt wird, kann es eine Förderung erhalten. Voraussetzung ist lediglich, dass mindestens 40% der Fläche Wohnfläche ist.

Was muss ich tun, um den Mieterstromzuschlag zu erhalten?

Sie müssen die Förderung nicht speziell beantragen. Um einen Zuschlag zu erhalten, müssen Sie Ihre Photovoltaikanlage allerdings bei der Bundesnetzagentur registrieren. Anschließend muss der Zuschlag noch durch die Europäische Kommission gewährt werden.

Muss ich auch Strom liefern, wenn die Photovoltaikanlage keinen Strom produziert?

Ja, auch wenn die Sonne nicht scheint, müssen Sie ihre Mieter mit Strom versorgen. Den hierfür nötigen Strom können Sie jedoch einfach dem allgemeinen Stromnetz entnehmen. Umgekehrt können Sie allerdings auch überschüssig erzeugten Strom ins Netz speisen und hierfür eine Vergütung durch die Einspeisevergütung erhalten.

Kann ich den Preis für meinen Mieterstrom frei gestalten?

Grundsätzlich ja, sofern Sie den gesetzlich festgelegten Höchstpreis nicht überschreiten. Hier gilt: Der Strompreis für Mieter darf 90% des im jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs nicht überschreiten.

Pflichten als Stromlieferant im Mieterstrommodell

Durch das Betreiben einer Stromerzeugungsanlage und die Belieferung von Dritten mit Strom aus dieser Anlage werden Vermieter rechtlich zu Energieversorgern. Hierdurch haben sie verschiedene energierechtliche Pflichten.

Etwa muss die Stromrechnung der Stromkunden bestimmte Informationen enthalten, wie zum Beispiel einen Verbrauchsvergleich zum Vorjahr. Auch der Vertrag muss einer festgelegten Form genügen, insbesondere hinsichtlich der Aufklärungspflichten im Sinne des Verbraucherschutzes. Nicht zuletzt müssen die Energieversorger Informationen über die von ihnen verwendeten Energieträger offenlegen. Insgesamt sind diese Pflichten umfangreich und in der Praxis für Vermieter  häufig nur unter zuhilfenahme von externen Beratungsunternehmen zu erfüllen.

Muss ich Gewerbesteuer zahlen?

Ja, auf Mieterstrom muss die Gewerbesteuer gezahlt werden.

Wohnungsbauunternehmen sind normalerweise von der Gewerbesteuer befreit, da Sie mit Unternehmen gleichgestellt werden sollen, die nur Grundstücke verwalten. Wenn sie  allerdings weitere Tätigkeiten aufnehmen, wie etwa die Lieferung von Strom an ihre Mieter, gilt diese Befreiung nicht mehr und es muss regulär Gewerbesteuer gezahlt werden.

Bei Wohnungsbaugenossenschaften verhält es sich ähnlich. Diese sind von der Körperschafts- bzw. Gewerbesteuer befreit, sofern sie nicht mehr als 10% ihrer Gesamteinnahmen aus sonstigen Tätigkeiten erzielen. Da die Erzeugung und Lieferung von Strom an Mieter eine solche sonstige Tätigkeit darstellt, müssen Wohnungsbaugenossenschaften Körperschafts- und Gewerbesteuer zahlen, wenn Ihre Einnahmen aus der Vermarktung von Mieterstrom mehr als 10% ihrer Gesamteinnahmen ausmachen.

Informationen für Mieterstromnutzer

Preise

Ein großer Vorteil von Mieterstrom ist, dass für vor Ort erzeugten Strom einige Kostenbestandteile entfallen. So müssen etwa keine Netzentgelte gezahlt werden, da das Netz nicht genutzt wird. Auch die Stromsteuer und die Konzessionsabgabe entfallen. Insgesamt ist Mieterstrom dadurch deutlich günstiger als Strom aus dem Netz.

Weiterhin entrichtet werden müssen allerdings die Gebühren für den Messstellenbetrieb, die Mehrwertsteuer und die EEG-Umlage.

Strompreis-Obergrenze für Mieterstrom

Der Strompreis eines Mieterstrom-Tarifs darf 90% des im jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs nicht überschreiten.

Tipp: Vergleichen Sie den angebotenen Mieterstromtarif immer mit alternativen Angeboten! Womöglich gibt es einen anderen Versorger als Ihren Grundversorger, der Strom noch günstiger anbietet.

Vertragsbedingungen

Der Mietvertrag und der Mieterstromvertrag müssen in den meisten Fällen getrennt sein, das heißt es muss ein separater Mieterstromvertrag aufgesetzt werden. Ausnahmen bestehen für möblierte, untervermietete Wohnungen, vorübergehende Vermietungen und Alters-/Pflegeheime und Studenten bzw. Lehrlingsheime. Auch die Abrechnung für den bezogenen Mieterstrom darf nicht Bestandteil der Nebenkostenabrechnung sein.

Vertragspartner für Ihren Mieterstromvertrag ist immer der Betreiber der Photovoltaikanlage. Sofern der Mieterstromvertrag nicht Bestandteil des Mietvertrags ist, können Mieter den Stromlieferanten problemlos wechseln.

Die maximale Vertragslaufzeit für einen Mieterstromvertrag beträgt 1 Jahr, die Kündigungsfrist wiederum darf 3 Monate nicht überschreiten. Wird der Vertrag nicht gekündigt, ist eine stillschweigende Verlängerung möglich. Wenn sie Ihren Mietvertrag kündigen, endet der  Mieterstromvertrag automatisch am Tag der Übergabe Ihrer Wohnung an den Vermieter. Eine separate Kündigung des Mieterstromvertrags ist nicht nötig.

Reststrommenge

Natürlich kann eine Photovoltaikanlage aufgrund ihrer tageszeitabhängigen Stromproduktion nicht ganztägig Strom produzieren. Daher muss ein Restanteil des Stroms weiterhin über das Stromnetz bezogen werden. Hierfür benötigen Sie als Mieter allerdings keinen zusätzlichen Vertrag sondern erhalten diesen Strom ebenfalls von ihrem Mieterstromlieferanten.

Sie haben bereits einen bestehenden Mieterstromvertrag ohne Mieterstromzuschlag?

Haben Sie bereits einen bestehenden Mieterstromvertrag, kann dieser problemlos fortbestehen. Wurde die Anlage im Vertrag nach dem 25.07.2017 in Betrieb genommen, kann Ihr Mieterstromanbieter einen Mieterstromzuschlag beantragt haben. Ob dies der Fall ist, können Sie in dieser Tabelle einsehen.

Zusammenfassung

Vertragsbedingungen
Strompreismax. 90% des Grundversorgungstarifs im jeweiligen Netzgebiet
max. Vertragslaufzeit1 Jahr
max. Kündigungsfrist3 Monate
Lieferantenwechseluneingeschränkt möglich (außer bei mit dem Mietvertrag gekoppelten Mieterstromverträgen)
Kopplung oder Bestandteil mit Mietvertragnicht möglich Ausnahmen: möblierte Untermiete, vorübergehende Vermietung, Alters-/Pflegeheime, Studenten bzw. Lehrlingsheime

Messkonzepte für Mieterstrom

Für Mieterstrommodelle kommen in den meisten Fällen drei Messkonzepte in Frage. Das Modell der doppelten Sammelschiene, das Summenzählermodell und das Summenzählermodell bei Einsatz intelligenter Messsysteme.

Modell der doppelten Sammelschiene

Die Mieterstromkunden werden physikalisch voneinander getrennt. Zusätzlich zur vorhandenen Sammelschiene wird eine zweite Sammelschiene installiert. Das Modell kommt nur selten zum Einsatz, da bei dem Wechsel aus dem Mieterstrommodell zur Fremdbelieferung, oder umgekehrt, ein Elektriker kommen muss, der die Wohneinheit umklemmt. Das ist häufig mit hohen Kosten verbunden und daher unattraktiv.

Summenzählermodell

Am häufigsten kommt das Summenzählermodell zum Einsatz. Hierbei sind alle Erzeuger und Verbraucher auf einer Sammelschiene. Der durch die Stromerzeugungsanlage generierte Strom wird durch einen Erzeugungszähler erfasst. Sein Verbrauch wird vollständig den Mieterstromkunden zugewiesen. Mieter, die nicht Mieterstromkunden sind und einen anderen Versorger haben, werden virtuell an den Netzanschlusspunkt verlegt. Der Verbrauch dieser Letztverbraucher wird von der insgesamt aus dem Netz bezogenen Strommenge, die am Summenzähler erfasst wird, abgezogen. Der restliche Strombezug aus dem Netz wird dann den Mieterstromkunden als ihr Zusatzstrombezug zugeordnet.

Das Modell ermöglicht die freie Lieferantenwahl der Stromverbraucher mit verhältnismäßig geringem Aufwand, da bei einem Wechsel des Lieferanten keine Installationsmaßnahmen anfallen und nur die Zählerstände erfasst werden müssen.

Summenzählermodell bei Einsatz intelligenter Messsysteme

Wenngleich das Summenzählermodell mit konventioneller Messtechnik gesetzlich erlaubt ist, wird durch das Modell nicht deutlich, wo der lokal erzeugte Strom tatsächlich verbraucht wird. Auch Wohnungen, die nicht am Mieterstrommodell teilnehmen, könnten theoretisch Strom aus der Photovoltaikanlage nutzen. Durch den Einbau von Smart Metern (intelligenten Stromzählern), die jede Viertelstunde eine Messung und Verrechnung vornehmen, ließe sich diese Unschärfe deutlich reduzieren. Langfristig sollen Smart Meter daher in die Messkonzepte für Mieterstrom eingebunden werden.

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